Принципы, связанные с рыночной средой

Они включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Зависимость (dependency) – стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус (situs) или экономическое местоположение недвижимости.

Если в окружающей системе землепользования или в экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость, например, строительство неподалеку от объекта торгового центра, создание озера, строительство школы или открытие предприятия по утилизации отходов. Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта. Степень такого влияния определяется масштабами нового варианта землепользования, а также связями между последним и оцениваемым объектом.

Связь (linkage) измеряется затратами. Это затраты на доступ от оцениваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затратами, расстоянием или денежными затратами. Некоторыеиз этих связей трудно измеримы. Например, если какой-либо участокимеет живописный вид, то как это измерить? Данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим – без такового.

Соответствие (conformity) – это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Объект недвижимости, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Например, в настоящее время на российском рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов.

Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее, архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки ярко выкрашенного дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа. Представьте также, что случится, если муниципальный мусоросжигающий завод будет возведен рядом с приютом для престарелых. Приют может быть закрыт из-за угрозы здоровью его обитателей, связанной с высокой задымленностью и другими видами загрязнения окружающей среды.



Исходя из этого принципа следует не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть бедующую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Предложение и спрос (supply and demand). Недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение – это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты недвижимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Конкуренция (competition) – когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.Люди стремятся максимально увеличить свое богатство. Если они видят, что другие извлекают избыточные или монопольные прибылииз недвижимости, они пытаются сами проникнуть на этот рынок. Избыточные или монопольные прибыли – это суммы, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательских усилий. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции.



Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

Данный принцип применяется при определении потока дохода от использования объекта недвижимости.

Зная. что поток дохода складывается из сверхприбыли, его (в отличие от нормального денежного потока) капитализируют по повышенной ставке, как более рискованный.

Поэтому следует прогнозировать тенденции ослабления или обострения конкуренции на рынке и учитывать их при проведении оценки объекта недвижимости.

Изменение (change) – стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени.

Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие – закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

Наиболее характерными типами изменений являются так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различают следующие основные циклы жизни.

1. Зарождение (проектирование, строительство объектов, формирование отрасли, общества, района и пр.).

2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).

3. Стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).

4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).


5292201231225738.html
5292243787062966.html
    PR.RU™